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在中央堅(jiān)持“房住不炒”時(shí)，地方政府更強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“一城一策”。這是疫情影響下房地產(chǎn)調(diào)控的第二個(gè)微妙變化，即地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策及時(shí)地做了調(diào)整，并且這種調(diào)整是同時(shí)強(qiáng)調(diào)了供給端和需求端。盡管這種調(diào)整并未涉及大幅度放寬限購、限售等政策，但其他層面的調(diào)整正在密集出臺(tái)。春節(jié)以來，已經(jīng)有上海、天津、杭州、蘇州、西安、南昌、合肥、福州、沈陽、廣州南沙開發(fā)區(qū)、重慶江津區(qū)、無錫、嘉興、中山、承德等地調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策。 具體而言，這些政策可分為三類：
（1）行政審批層面，各城市通過加強(qiáng)線上審批、加快運(yùn)轉(zhuǎn)效率等相關(guān)方式鼓勵(lì)房企復(fù)工，維持市場(chǎng)供給穩(wěn)定。
（2）融資層面，很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發(fā)生現(xiàn)金流危機(jī)。
（3）土地供給層面，上海、浙江、西安、無錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過合理的土地市場(chǎng)政策調(diào)整，推動(dòng)土地增量供應(yīng)，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺。
下表列出了部分城市的代表性調(diào)整：
值得一提的是，浙商銀行在近期調(diào)整了首套房首付比例——即對(duì)非“限購”城市，根據(jù)當(dāng)?shù)亍跋拶彙薄ⅰ跋拶J”和監(jiān)管政策情況，首套個(gè)人住房的首付貸款比例從原來的三成調(diào)降至二成。
這說明一部分金融機(jī)構(gòu)開始出現(xiàn)了需求端融資政策松動(dòng)。預(yù)計(jì)未來，來自金融機(jī)構(gòu)的房貸放松條款還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。
這些政策一方面是為了在供給端緩解房企的資金壓力，另一方面也為了在需求端減少房企拿地顧慮，降低拿地成本，活躍當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)。而這背后是地方政府土地出讓金的增長乏力。2019年以來地方政府土地出讓金收入增長率大幅下滑，并在上半年連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長（參見下圖）。
但土地出讓金增速又在下半年略微有所回升，這還是源自于2019年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整：面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和土地市場(chǎng)的壓力，自2019年10月起，多地已經(jīng)對(duì)限購等需求端調(diào)控進(jìn)行邊際放松。例如南京、天津、三亞等城市以人才落戶的名義針對(duì)性放松房地產(chǎn)限購政策。而在此之前，已有青島、濱海新區(qū)、杭州、珠海、上海臨港等多地以人才落戶方式或者直接對(duì)限購政策進(jìn)行調(diào)整。
房?jī)r(jià)壓力驅(qū)動(dòng)調(diào)控持續(xù)
通過上面的分析，我們回答了文章開頭的兩個(gè)問題。我們預(yù)測(cè)，這兩個(gè)問題的回答將在未來中短期內(nèi)繼續(xù)有效，背后的一個(gè)重要原因是經(jīng)濟(jì)仍處于較長的恢復(fù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能例外。
從房?jī)r(jià)看，進(jìn)入2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。今年1月份，無論是新房還是二手房，銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有所下降。具體來說，新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，較去年12月份減少3個(gè)城市；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有33個(gè)，較去年12月份減少了5個(gè)城市。
現(xiàn)在看來，2月份的房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)下降。若這種趨勢(shì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)在邊際上的放松趨勢(shì)也將更為明確。 |
